Hace dos décadas, la avenida Delta, norte de Guayaquil, pintaba ser un nicho de alta rentabilidad para invertir en bienes raíces, sean casas, departamentos, locales u oficinas.

Hoy, ese sector simplemente no aparece en ese privilegiado mapa. Los nuevos polos de atracción de la ciudad hoy están en zonas que nacen o que se reinventan para ofrecer nuevos diseños urbanísticos en medio de entornos naturales y accesibilidad de servicios.

Pero ¿a dónde están estos nichos y cómo empezar a buscarlos? Los sectores que hoy tienen mayor demanda y, por ende, mayor cotización han ido surgiendo con una nueva planificación urbana que se levanta con base en nuevas exigencias del mercado. Si a

Heidi Hollihan de Garzozi, gerente de Mocolí Golf Club, le preguntan dónde invertir, de la ciudad, por su alta dinámica comercial. “Si quiero rentabilizar mi capital, yo compraría una villa y le sacaría un permiso comercial o haría sobre ella departamentos u oficinas. Urdesa hoy en día está empezando a crecer de dos a tres pisos para arriba. Es la tendencia”, dice esta corredora de bienes raíces.

Este sector, dice Hollihan, es uno de los que, de a poco, ha venido transformándose bajo una nueva planificación municipal y que, desde hace 3 años, viene revalorizándose. Hay zonas, cuyo metro cuadrado de terreno antes estaba entre los $ 200 y $ 240, que hoy bordean los $ 300. Pero ha sido un cambio que ha llegado con reglas que poco se conocen. “Hoy en día Urdesa puede ser comercial, pero hay actividades que están permitidas según su código catastral. Y van a estar permitidas en tanto y en cuanto el Municipio le diga, para esta actividad usted va a requerir tantos parqueos en esa ubicación”. Es la manera como se intenta que conviva la parte residencial con la comercial, explica.

Servicios y entornos naturales orientan la inversión inmobiliaria Urdesa. Considerada el nuevo centro, por su dinámica comercial Miguel Rubio, director del Departamento de Desarrollo Urbano del Municipio de Guayaquil, menciona que el avalúo catastral de la ciudad se actualiza cada dos años y que este se fija según la infraestructura del sector, de la viabilidad, del entorno en sí: calles, aceras, bordillos, regeneración urbana, de los servicios cercanos.

Esta oferta, que cambia, según ciertos sectores, es lo que viene delimitando las zonas con mayor plusvalía. Un estudio de la promotora e investigadora de mercado inmobiliario Properati, ubica a la vía a la costa, como la zona con el metro cuadrado en venta más cotizado: $ 1.140, frente a los $ 1.048, del norte (en zonas como Urdesa o Kennedy). O los $ 750 del centro o los $ 550 del sur.

¿Pero qué es lo que marca esta diferencia? Jaime Rumbea, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Ecuador (Apive), explica que hoy en día la plusvalía ya no solo está marcada por los servicios que una zona ofrece, sino por los espacios de contemplación de recursos naturales que se incluyen en las nuevas ofertas inmobiliarias.

Hollihan coincide con esto, y por ello, destaca el éxito que tienen proyectos urbanísticos como Puerto Santa Ana o el Town Center La Vista de San Eduardo. “Puerto Santa Ana tiene un déficit de parqueos que ya se está solucionando con edificios que para ello se están habilitando, pero tiene un ambiente que a la gente le encanta”.

Igual pasa con La Vista de San Eduardo, un proyecto que, asegura, marcó un precedente en la vía a la costa: la de converger restaurantes, departamentos, oficinas en un mismo lugar y en medio de un entorno natural”. Una tendencia que, dice, se inició en Samborondón, a la par de la oferta de urbanizaciones cerradas y más seguras.

Esto explica por qué zonas como el Centenario (sur de la ciudad) han dejado de ser atractivas para comprar y alquilar. “Es un sector que ya no ofrece una vida moderna.

No hay cines ni zonas donde la gente pueda esparcirse ni interactuar y hoy eso es

fundamental”.
Servicios y entornos naturales orientan la inversión inmobiliaria
Puerto Santa Ana. La vista al río Guayas, su principal atractivo.

Normativa

Incentivos para más zonas verdes

Los municipios, dice José Miguel Rubio, director de Urbanismo Municipal, están llamados a ser el ente que facilite el desarrollo de las ciudades, para ello se sigue trabajando en normar la funcionalidad de las edificaciones. Actualmente, dice, se evalúa una normativa que incentive la inclusión de mayores entornos naturales en las nuevas inversiones arquitectónicas como el uso de terrazas y fachadas verdes. El proyecto aún debe ser aún aprobado por el Concejo Municipal.

Antes de invertir…

Ver el avalúo

Los expertos inmobiliarios recomiendan revisar las zonas que en la ciudad se están revalorizando. Una ayuda es el avalúo catastral que cada dos años actualiza el Municipio.

Revisión legal

Identificado el bien, se recomienda sacar un certificado del Registro de la Propiedad. Eso le permitirá conocer la historia de dominio: si tiene un gravamen, si está hipotecado o en litigio.

Las reglas

Es importante revisar las reglas municipales. Hay zonas como Urdesa en las que no se admiten toda clase de negocios y, según la actividad, se exige un número determinado de parqueos.

Los costos

Se debe evaluar el bien con un arquitecto, en caso de que este deba someterse a una transformación. Ver cuál es el costo adicional. Lo importante es que la inversión tenga un buen retorno.

FUENTE: DIARIO EL EXPRESO (EC)